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En copropriété, le DPE se joue sur deux périmètres distincts : celui de l'immeuble, qui relève de la copropriété, et celui de votre lot, qui ne relève que de vous. Recevoir le rapport de DPE collectif voté en assemblée générale ne vous dispense donc pas d'un diagnostic pour vendre ou pour louer votre appartement, sauf dans des conditions précises que peu de copropriétaires connaissent.
Cette page prend le sujet par le bout qui vous concerne : ce que le diagnostic de l'immeuble change pour votre logement, ce que vous devez fournir pour vendre ou pour louer, à quelle date votre lot devient inlouable, votre marge de manoeuvre quand les travaux relèvent des parties communes, et vos recours si la classe affichée vous paraît fausse. Chaque règle citée porte sa date et son texte.
En bref
- Le DPE collectif engage la copropriété, le DPE individuel engage le propriétaire du lot, et le premier ne remplace pas automatiquement le second.
- Un diagnostic réalisé à l'échelle du bâtiment peut générer le DPE de chaque logement si l'immeuble est homogène, en application de l'article 8, II de l'arrêté du 31 mars 2021.
- Un lot classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un lot classé F à partir du 1er janvier 2028 et un lot classé E à partir du 1er janvier 2034.
- L'audit énergétique réglementaire exigé à la vente d'un logement F ou G ne concerne pas les lots vendus en copropriété.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité retenu pour le DPE est passé de 2,3 à 1,9 et une attestation gratuite permet d'actualiser un diagnostic déjà établi.
DPE collectif de l'immeuble et DPE de votre lot : qui doit quoi
Le DPE collectif engage la copropriété, le DPE individuel engage le propriétaire du lot : le premier ne dispense pas automatiquement du second. Avant de savoir ce que vous devez fournir, identifiez donc lequel des deux vous concerne.
Côté immeuble, l'obligation est désormais généralisée. Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif : depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour celles d'au maximum 50 lots, l'échéance passant au 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte (Service Public, fiche F37504 vérifiée au 1er janvier 2026). Il est décidé en assemblée générale à la majorité des voix exprimées, soit l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et vaut dix ans, sauf s'il classe le bâtiment en A, B ou C après le 1er juillet 2021. Le fondement de l'obligation est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Ce que le DPE collectif mesure, et ce qu'il ne dit pas de votre appartement
Le DPE collectif note l'immeuble entier : enveloppe thermique, toiture, façades, planchers, équipements communs de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de ventilation. Il produit une étiquette énergie, en kWh par mètre carré et par an, et une étiquette climat, en kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an, de A à G.
Il ignore ce qui est propre à votre lot : fenêtres remplacées, exposition, étage, isolation intérieure, pompe à chaleur. Un appartement sous combles et un appartement d'étage intermédiaire du même immeuble n'ont pas la même performance réelle. D'où l'erreur la plus fréquente : joindre le rapport de l'immeuble à un compromis de vente en croyant que la note collective est la vôtre.
Tableau comparatif des deux diagnostics
Les deux documents portent le même nom mais n'ont ni le même commanditaire, ni le même usage juridique. Cette mise en regard est ce qui débloque la compréhension du sujet.
| Critère | DPE collectif de l'immeuble | DPE individuel du lot |
|---|---|---|
| Périmètre mesuré | Le bâtiment entier, enveloppe et équipements communs | Un seul logement |
| Qui le commande | Le syndic, sur décision de l'assemblée générale | Le propriétaire du lot |
| Qui le paie | Le syndicat des copropriétaires, réparti selon la clé applicable | Le propriétaire du lot, seul |
| À quoi il sert juridiquement | Informer les copropriétaires et préparer les travaux, sans les imposer | Vendre ou louer le logement |
| Obligatoire depuis quand | Calendrier échelonné de 2024 à 2026 selon le nombre de lots | À chaque vente et à chaque location |
| Durée de validité | Dix ans, sauf classement A, B ou C après le 1er juillet 2021 | Dix ans |
| Opposabilité | Document d'information de la copropriété | Opposable depuis le 1er juillet 2021 |
Quand le diagnostic de l'immeuble peut fournir le DPE de votre appartement
Un DPE réalisé à l'échelle du bâtiment peut générer le DPE de chacun des logements, mais seulement si l'immeuble est homogène : chauffage, ventilation et menuiseries similaires d'un logement à l'autre, et eau chaude sanitaire produite par une seule énergie. La distinction des deux périmètres admet donc une exception, celle qui intéresse le plus un copropriétaire sur le point de vendre ou de louer.
Le fondement est l'article 8, II de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, pris pour l'application de l'article R. 126-20, I, alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation (analyse juridique de l'ANIL). Il s'applique depuis le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur du DPE opposable. Attention à une confusion répandue : l'arrêté du 25 mars 2024, souvent cité à ce propos, porte en réalité sur les seuils d'étiquette des logements de petite surface et sur l'actualisation des tarifs de l'énergie.
Les conditions d'homogénéité de l'immeuble
Ces conditions sont techniques. Extrapoler la performance d'un logement à partir de celle du bâtiment n'a de sens que si les logements se ressemblent, sinon le calcul produirait une note fausse pour une partie des lots.
- Les systèmes de chauffage doivent être similaires d'un logement à l'autre.
- Les systèmes de ventilation doivent être similaires.
- Les menuiseries doivent être comparables en matériau et en performance.
- L'eau chaude sanitaire doit être produite par une seule énergie.
- Le diagnostiqueur doit être titulaire d'une certification avec mention.
Le cas qui fait le plus souvent échouer la génération est celui de l'immeuble ancien à chauffage individuel, dont les fenêtres ont été remplacées lot par lot, une par une, sans cohérence d'ensemble.
Quand un DPE de visite reste nécessaire, et quand il est dans votre intérêt
Deux situations sont à distinguer. Dans la première, vous n'avez pas le choix : immeuble hétérogène ou absence de diagnostic à l'échelle du bâtiment, et le diagnostiqueur doit visiter votre logement.
Dans la seconde, vous avez intérêt à la demander. Si vous avez isolé par l'intérieur, remplacé vos menuiseries ou installé une pompe à chaleur, un DPE généré à partir des seules données du bâtiment ignorera ces travaux. Un diagnostic de visite les valorise, ce qui peut valoir une classe entière à la revente.
Cas type (exemple illustratif)
Sophie détient un T3 dans un immeuble de 28 lots à chauffage collectif gaz, réceptionné en 1974. Le DPE collectif voté en 2026 classe l'immeuble en E. Ayant fait poser un double vitrage performant et une isolation intérieure trois ans plus tôt, elle demande un DPE de visite.
Ce que le syndic doit transmettre au diagnostiqueur
Ce point vaut plus que sa longueur. Le diagnostiqueur visite un échantillon représentatif de logements, puis s'appuie sur les données techniques des équipements collectifs. Sans ces données, il applique des valeurs par défaut, et le classement de l'immeuble comme celui des lots s'en trouve dégradé sans justification physique.
Avant la mission, un conseil syndical avisé rassemble donc les factures d'énergie, les contrats d'entretien, les fiches techniques des générateurs et l'historique des travaux. C'est le levier le moins coûteux pour éviter une note injustement basse.
Décrivez votre situation en deux minutes : un diagnostiqueur certifié partenaire vous recontacte avec une proposition chiffrée, sans engagement.
Vendre son lot : ce que le DPE vous oblige à fournir
Pour vendre un lot de copropriété, le DPE individuel du logement est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique, et ses deux classes doivent figurer dans l'annonce dès sa parution. À la vente, son contenu devient de surcroît opposable.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas d'erreur, et l'acquéreur qui subit un préjudice peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts, voire l'annulation du contrat (Service Public, fiche F16096).
Le DPE dans le dossier de diagnostic technique et dans l'annonce
Le diagnostic doit être réalisé avant la mise en vente, parce que ses résultats conditionnent le contenu de l'annonce. Il intègre ensuite le dossier de diagnostic technique annexé au compromis puis à l'acte authentique.
L'annonce doit comporter les classes énergie et climat en lettres majuscules, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, et la mention logement à consommation énergétique excessive si le logement est classé F ou G. Une annonce non conforme expose à une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (Service Public, fiche F16096).
Audit énergétique à la vente : pourquoi votre lot n'est pas concerné
L'audit énergétique réglementaire exigé à la vente d'un logement classé F ou G ne s'applique pas aux lots vendus en copropriété. Il ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles entiers en monopropriété, depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (ministère de la Transition écologique, Anah).
La raison est structurelle : un audit hiérarchise des travaux, or les plus lourds portent sur des parties communes que le vendeur ne maîtrise pas. Ses préconisations seraient inapplicables par un copropriétaire isolé. Rien n'interdit d'en faire réaliser un volontairement, à ne pas confondre avec l'audit collectif que certaines aides exigent de la copropriété.
Ce que l'étiquette coûte réellement au prix de vente
L'étiquette se paie au moment de la signature. Un appartement classé G s'est vendu en moyenne 12 % moins cher qu'un appartement classé D sur les transactions de 2024, selon l'étude sur la valeur verte des Notaires de France présentée le 8 décembre 2025.
Repère
-12 %Écart de prix moyen entre un appartement classé G et un appartement classé D sur les transactions de 2024.
Source : étude sur la valeur verte des logements, Notaires de France, 8 décembre 2025.Une nuance s'impose : la décote sur les appartements reste nettement inférieure à celle observée sur les maisons. L'acquéreur d'un lot sait qu'une partie de la performance dépend de l'immeuble, et il intègre cette incertitude dans son offre plutôt qu'un abattement mécanique.
Louer son lot : le calendrier des interdictions vous concerne déjà
Un lot de copropriété classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 ; un lot classé F ne pourra plus l'être au 1er janvier 2028 et un lot classé E au 1er janvier 2034. La contrainte ne porte donc plus sur ce que vous fournissez mais sur votre droit même de louer.
Ces échéances découlent de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a intégré un seuil de performance énergétique dans le critère de décence du logement (Service Public, fiche F16096).
Tableau du calendrier par classe
Le calendrier est fixe et ne dépend ni de la taille de l'immeuble ni de sa date de construction, contrairement à celui du DPE collectif : il s'applique classe par classe, lot par lot.
| Classe au DPE | Ce qui est interdit | Date d'entrée en vigueur | Texte |
|---|---|---|---|
| G | Proposer le logement à la location | 1er janvier 2025 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| F | Proposer le logement à la location | 1er janvier 2028 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| E | Proposer le logement à la location | 1er janvier 2034 | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
| Rappel | Le seuil de performance énergétique compte parmi les critères de décence du logement | Depuis 2025, par paliers | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 |
Vos obligations d'information vis-à-vis du locataire
Les mentions exigées dans une annonce de location sont celles décrites plus haut pour la vente, et la même amende sanctionne une publicité non conforme. Le DPE doit en outre être annexé au bail et remis au locataire à la signature.
Deux vérifications suffisent avant de publier : la validité du diagnostic, et la cohérence de la classe affichée avec celle enregistrée dans la base nationale.
Le piège du bailleur en copropriété
Voilà le noeud du sujet. La date d'interdiction s'applique à votre lot, alors que les gains les plus importants sont souvent hors de votre portée : isolation de la façade, réfection de la toiture, remplacement du générateur collectif.
Vous ne détenez qu'une quote-part des voix en assemblée générale. Un projet peut échouer une année et revenir la suivante, pendant que votre échéance ne bouge pas. D'où l'intérêt, pour un bailleur classé F, d'instruire le sujet dès 2026.
Ce qu'un copropriétaire peut faire seul, et ce qui passe par l'assemblée générale
Vous pouvez décider seul de ce qui relève de vos parties privatives, mais l'isolation des façades, la toiture et le chauffage collectif sont des parties communes : leur rénovation se décide en assemblée générale. Reste à mesurer l'étendue exacte de votre pouvoir d'action.
Les travaux que vous pouvez engager dans votre lot
Le périmètre est plus large qu'on ne le croit, à condition de vérifier au préalable ce que votre règlement de copropriété qualifie de partie commune.
- Remplacement des menuiseries, sous réserve d'une autorisation de l'assemblée générale lorsque l'aspect extérieur est modifié.
- Isolation thermique par l'intérieur des murs donnant sur l'extérieur.
- Isolation du plancher bas si votre lot surplombe un local non chauffé.
- Installation ou amélioration d'une ventilation propre au logement.
- Changement du générateur lorsque le chauffage est individuel, avec autorisation si une sortie en façade est nécessaire.
Cas type (exemple illustratif)
Marc loue un studio classé G dans une copropriété de 42 lots à chauffage collectif, interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Seul, il peut remplacer sa ventilation et isoler ses murs extérieurs. Le gain décisif viendrait de l'isolation de la façade, qui relève d'un vote.
Les travaux qui se votent, et à quelle majorité
Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sur parties communes se votent à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, soit l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple.
Un projet peut donc passer dans la même séance après un premier échec, ou repartir pour un an. Cette incertitude justifie d'anticiper plutôt que de réagir à une échéance franchie.
Comment mettre le sujet à l'ordre du jour
Trois démarches, dans cet ordre, donnent des résultats, sous réserve de respecter les délais de convocation.
- Notifier votre question au syndic
Notifiez d'abord votre question au syndic en demandant son inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Demander la présentation du DPE collectif
Demandez ensuite la présentation du DPE collectif par son auteur, ce que le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée qui suit la réalisation du diagnostic (analyse juridique de l'ANIL).
- S'appuyer sur le conseil syndical
Appuyez-vous enfin sur le conseil syndical pour préparer la mise en concurrence des prestataires, condition pratique d'un vote éclairé.
Votre étiquette a peut-être changé au 1er janvier 2026 sans aucun travaux
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité d'énergie finale en énergie primaire pour le DPE est de 1,9 au lieu de 2,3, en application de l'arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel le 26 août 2025. Vérifiez donc la classe dont vous partez réellement.
Les logements chauffés à l'électricité gagnent souvent une classe, parfois deux, sans aucun travaux : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique du seul fait de ce changement, selon le ministère de la Transition écologique. La consommation réelle, elle, ne bouge pas.
Repère
850 000 logementsNombre de logements qui sortent du statut de passoire énergétique du seul fait du nouveau coefficient de conversion de l'électricité, sans aucun travaux.
Source : ministère de la Transition écologique, à propos de l'arrêté du 13 août 2025.Comment récupérer gratuitement votre nouvelle étiquette
Un DPE établi avant le 1er janvier 2026 reste valable et n'a pas à être refait : aucune raison de payer un nouveau diagnostic pour bénéficier du nouveau coefficient.
La démarche tient en trois étapes.
- Retrouver votre diagnostic
Retrouvez votre diagnostic dans l'observatoire DPE et audit de l'ADEME, par son numéro ou par l'adresse du logement.
- Télécharger l'attestation
Téléchargez l'attestation de changement d'étiquette, gratuite.
- Joindre l'attestation
Joignez-la à votre annonce et au dossier remis à votre acquéreur ou à votre locataire.
Pourquoi certains logements ne gagnent rien
Le coefficient modifié ne concerne que l'électricité : un lot chauffé au gaz ou raccordé à un réseau de chaleur n'en tire aucun bénéfice.
À noter
La classe finale d'un logement retient la plus mauvaise de ses deux étiquettes. Un lot bloqué en F par son étiquette climat ne remontera pas, même si son étiquette énergie s'améliore. Vérifiez les deux avant d'espérer un reclassement.
Vous pensez que le DPE de votre lot est faux : quels recours
Un diagnostic erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, et le propriétaire comme l'acquéreur ou le locataire peuvent en demander réparation. Reste le cas où la classe affichée vous paraît indéfendable, ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit.
Les erreurs les plus fréquentes dans un DPE de lot
Un classement injuste vient rarement d'une mauvaise foi, plus souvent d'une donnée d'entrée fausse ou absente. Relisez donc le rapport ligne par ligne.
Les causes les plus fréquentes en copropriété sont la surface de référence mal retenue, des équipements collectifs renseignés faute de documents transmis par le syndic, des travaux de l'immeuble non pris en compte, et l'isolation posée côté intérieur que rien ne vient justifier dans le dossier.
La marche à suivre, du courrier au tribunal
L'escalade se fait par paliers, et la plupart des dossiers se règlent au premier. Adressez au diagnostiqueur une demande d'explication écrite avec vos pièces justificatives : factures de travaux, attestations, plans.
Vérifiez sa certification dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers, obligatoire pour établir un DPE valable. Demandez au besoin une contre-visite, ou un second diagnostic par un autre professionnel certifié. À défaut d'accord, mettez en cause sa responsabilité. Une ADIL du réseau de l'ANIL vous conseille gratuitement.
Décrivez votre logement et la classe contestée : un diagnostiqueur certifié partenaire vous recontacte avec une proposition, sans engagement.
Sources et avertissement
Rédaction et vérification. Contenu rédigé et vérifié par la rédaction du site, spécialisée dans la réglementation de la performance énergétique du logement en copropriété, au regard des sources suivantes : Service Public fiches F16096 et F37504, Légifrance (loi Climat et Résilience du 22 août 2021, loi du 10 juillet 1965, arrêtés du 31 mars 2021 et du 13 août 2025), ministère de la Transition écologique, Anah, analyses juridiques de l'ANIL, observatoire DPE et audit de l'ADEME, étude sur la valeur verte des Notaires de France. Dernière mise à jour : septembre 2026.
Avertissement. Ce site est un site d'information indépendant. Il ne réalise pas de diagnostic immobilier. Seul un diagnostiqueur certifié peut établir un DPE valable, et les informations présentées ne remplacent ni son intervention ni le conseil juridique gratuit d'une ADIL.